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首次海外置业你需要注意什么?

2016-8-16 兴商地产 2262

不管是用于投资还是自住,在海外置业必须注意一些问题。在海外置业,最主要的问题在于了解所关注地区的经济发展情况,以及当地各种各样的政策,包括税费、贷款、移民等等,同时还要对东西方的文化差异有所了解,当然,如何选择具有升值潜力的物业,以及如何管理自己的物业等,都是购房者需要仔细考虑,并详细了解的内容。

1、了解当地经济发展状况

“在海外置业,最主要的还是要了解当地的房地产市场,并且要了解当地经济发展状况,这样才算是比较理性的投资方式。”在谈到在海外置业首先要关注什么内容时,新西兰FCC生活建筑顾问有限公司执行董事周启元如此表示。

在投资海外房地产市场的时候,一定要对所选择投资的地区的经济发展状况做一次全面的了解,而不是凭感觉行事。现在信息传播非常快,购房者想要了解这些并不困难,只有了解清楚了,才能做到心中有数。

了解当地的市场现在是处于怎样的周期。按照内地的投资模式,选择好的地段便能获得不错的回报,但是海外的房地产市场发展具有自己的周期,如果进入下跌周期,即使是投资顶级地段,也难保投资成功,因此选择房产的周期,选择在哪一个时间点进入这个市场,是很关键的问题。

2、明了各地的不同政策

据介绍,海外置业者中最主要的目的是考虑将来移民或者子女就学,因此对当地的政策,尤其是移民政策应该有所了解。当然,对各个国家针对海外人士购房的政策也应该有所把握。

各个国家和地区的法规政策各不相同,因此针对不同的国家和地区,置业者需要跟精通当地法律的人士进行探讨。就目前的情况来看,新西兰开放程度最高,允许海外购房者来本国置业。澳大利亚的开放程度也很高,但有所限制,如法律规定,境外人士只能购买新房,不能涉足二手房;获利之后也只能卖给本土人士;同时,一个新开发的楼盘,只允许其中的50%销售给境外人士。目前受关注比较多的还有美国、加拿大等国家,相对来说购房环境比较宽松,尤其是美国,由于已经经历了三次减息,可能会需要适当引进海外购房者来刺激本国的楼市。

各国的移民政策也不尽相同。相对来说,目前内地人士比较关注的如美国、加拿大、澳大利亚等国家和地区,美国比较严格一点,新西兰虽然居住环境非常不错,适合居住,但是由于移民政策近期收紧,操作难度也较大。

3、用好银行贷款

全世界可能只有中国人喜欢一次性付款。在海外买房,向银行申请贷款是一种非常普遍的做法。因此,海外的银行针对这部分需要,设计出很多产品,供消费者选择。

在内地,只要与开发商签订了买卖合同,购房者从此开始就要供房了,虽然离交房时间还有一段距离。但在海外则有所不同,如果买的是期房,首期房款是存在购房者的律师信托银行账户里的,收取活期利息,从那一刻开始不用供楼。如果是明年盖好,那就明年办按揭,什么时候交楼什么时候供楼,当然期间会按照工程的进度逐步支付一些费用,如土地费、建筑成本费等。

专家表示,办理按揭贷款时需要借助专业机构的力量。对于一般的购房者来说,由于自己不太了解各个国家和地区的贷款政策,操作起来具有一定的难度。目前在海外买房首期付款在20%30%之间,对于内地的投资客户来说还是比较轻松的。

很多人会考虑,海外银行如何审查购房者的资格呢?专家表示,这与内地有所区别,对于按揭贷款申请客户的资格申请,银行还是比较宽松的,海外的银行根本不用担心房价问题。他们认可第三方评估机构出具的报告,房子不会轻易消失,因此银行在一般情况下,不会卡得很严。

目前有些机构可以办理两种贷款方式,一种是在异地贷款,另外一种就是在所买的地区贷款,因为这涉及到汇率的问题,因此更具投资魅力。因为在不同国家和地区不同时期的贷款利率也是不同的,购房者可以灵活选择,赚取利差。

4、如何管理海外房产

有置业者提出,买房容易养房难。的确如此,对于投资海外的置业者来说,远隔重洋,他们根本没有时间和精力去管理自己的房产,因此,如何很好地养房倒成了一个比较现实的问题。对此,建议置业者可尽量选择有多个合作伙伴的代理机构。

此外需要注意的是,在持有海外房产过程中还会涉及到税费问题。各个国家和地区有不同规定,这需要置业者仔细了解清楚。如在澳洲,每年需要支付的费用主要有房屋保险费和物业管理费。如果一套土地面积600平方米左右、建筑面积300平方米的别墅,这两种费用分别为250澳元和600澳元。此外,委托中介公司代理租赁等业务,需要付出租金5%作为服务费。

  
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